Preventief rioolonderhoud voor verhuurders en VvE’s

Als verhuurder of VvE-bestuur ben je verantwoordelijk voor een pand waar meerdere huishoudens dagelijks gebruik van maken. Dat betekent ook: meer water, meer vet, meer afval in de afvoer en dus meer kans op rioolproblemen. Een verstopping in een gezamenlijke standleiding treft niet één bewoner, maar soms een heel portiek. De kosten, het ongemak en de klachten lopen dan snel op. Preventief rioolonderhoud voorkomt veel van die problemen. In dit artikel lees je waarom het loont en hoe je een goed onderhoudsplan opzet.

Waarom rioolproblemen in verhuurde panden vaker voorkomen

• Meer gebruikers per leiding. In een appartementencomplex komen de afvoeren van meerdere woningen samen in één standleiding.
• Minder betrokkenheid. Huurders weten niet altijd wat wel en niet door de afvoer mag.
• Wisselende bewoners. Bij elke wissel kan er kennis verloren gaan over de installaties.
• Oudere panden. Veel verhuurde woningen hebben nog originele gres- of gietijzeren leidingen.

Wat kost een verstopping zonder preventief onderhoud?

Een acute verstopping betekent vaak een spoedbezoek, soms buiten kantooruren. Daarnaast kan er waterschade ontstaan in lager gelegen woningen, moeten bewoners tijdelijk zonder afvoer en krijg je te maken met klachten en soms schadeclaims. Preventief onderhoud is in vrijwel alle gevallen goedkoper dan herhaaldelijk spoedwerk.

Wat hoort in een goed onderhoudsplan?

1. Nulmeting met camera-inspectie. Begin met een camera-inspectie van de belangrijkste leidingen: de standleidingen, de verzamelleidingen in de kruipruimte en de aansluiting op het gemeenteriool. Zo weet je in welke staat het systeem is en waar de zwakke plekken zitten.

2. Periodiek reinigen. Laat de leidingen eens per één tot drie jaar reinigen met een hogedrukreiniger, afhankelijk van het aantal woningen en de leeftijd van het pand. Bij panden met veel keukens of een horecafunctie op de begane grond is jaarlijks reinigen verstandig.

3. Controle van putten en vetafscheiders. Controleer ontstoppingsputten, regenwaterputten en, indien aanwezig, vetafscheiders. Die moeten regelmatig geleegd worden.

4. Vastleggen en plannen. Leg alle inspecties, reinigingen en reparaties vast. Zo zie je trends en kun je grotere ingrepen, zoals relining of vervanging, tijdig opnemen in de meerjarenonderhoudsplanning.

5. Informeren van bewoners. Geef bewoners duidelijke informatie over wat wel en niet door de afvoer mag. Een korte flyer of een bericht in de nieuwsbrief van de VvE maakt al verschil. Denk aan tips over vet, vochtige doekjes en keukenafval.

Wie is verantwoordelijk?

Bij een huurwoning is de verhuurder verantwoordelijk voor onderhoud aan de riolering. Kleine verstoppingen in een afvoer binnen de woning, bijvoorbeeld door verkeerd gebruik, kunnen voor rekening van de huurder komen. In een VvE is het gezamenlijke deel van de riolering, zoals standleidingen en de hoofdaansluiting, meestal gemeenschappelijk eigendom. De afvoeren binnen het appartement vallen vaak onder de eigenaar. Kijk in de splitsingsakte en het huishoudelijk reglement voor de precieze verdeling.

Nijkerk en de Gelderse Vallei

In Nijkerk en omgeving vind je een mix van oudere rijwoningen, appartementencomplexen en nieuwbouw. Juist bij oudere complexen met gezamenlijke leidingen is preventief onderhoud waardevol. Heb je als verhuurder of VvE te maken met een verstopping of wil je een onderhoudsplan laten opstellen, dan kun je contact opnemen met een specialist in riool ontstoppen Nijkerk. Die kan zowel acute verstoppingen verhelpen als een inspectie- en reinigingsschema voor je opstellen.

Voordelen van preventief onderhoud op een rij

• Minder spoedgevallen en lagere kosten op de lange termijn.
• Minder overlast en klachten van bewoners.
• Langere levensduur van de leidingen.
• Betere planning van grote onderhoudsuitgaven.
• Een goed onderhouden pand behoudt zijn waarde.

Een voorbeeld uit de praktijk

Neem een appartementencomplex uit de jaren zeventig met twintig woningen, verdeeld over vier portieken. De standleidingen zijn van gietijzer, de verzamelleiding in de kruipruimte is van gres. Jarenlang is er geen onderhoud gedaan. Elk jaar zijn er drie tot vijf verstoppingen, steeds in dezelfde portiek. Elke keer wordt er een spoedmonteur gebeld, soms in het weekend, en twee keer ontstaat er waterschade bij de benedenburen.

De VvE besluit een nulmeting te laten doen. De camera-inspectie laat zien dat de gietijzeren standleiding aan de binnenkant flink is aangetast door roest en vetaanslag, waardoor de doorgang op sommige plekken bijna gehalveerd is. In de verzamelleiding zit een verzakking waar water en vuil blijven staan.

Op basis van die inspectie wordt een plan gemaakt:

1. Alle leidingen worden direct grondig gereinigd met een hogedrukreiniger.
2. De verzakking in de verzamelleiding wordt hersteld.
3. De standleidingen worden binnen twee jaar gerelined en opgenomen in de meerjarenonderhoudsplanning.
4. Er wordt een jaarlijkse reiniging ingepland.
5. Alle bewoners krijgen een informatiebrief met tips.

Het resultaat: in de jaren daarna is er nauwelijks nog een spoedmelding. De kosten van het plan zijn al na een paar jaar terugverdiend door het wegvallen van spoedbezoeken en schadeherstel. Bovendien zijn de bewoners tevredener en is de relatie met het bestuur verbeterd.

Kies een vaste partner

Voor verhuurders en VvE’s werkt het goed om met één vaste rioolspecialist samen te werken. Die kent het pand, weet waar de leidingen lopen en heeft de eerdere inspectiebeelden en reinigingsrapporten in zijn administratie. Bij een storing hoeft er dan niet eerst uitgezocht te worden hoe het systeem in elkaar zit, waardoor de monteur sneller kan werken. Daarnaast kun je met een vaste partner afspraken maken over reactietijden bij spoed, vaste tarieven en een jaarlijkse planning van het onderhoud. Leg die afspraken vast in een kort onderhoudscontract. Dat geeft rust voor het bestuur, de verhuurder en de bewoners, en het maakt de kosten beter voorspelbaar in de begroting.

Bespreek de resultaten van elke inspectie en reiniging kort in de jaarvergadering of het jaarverslag. Zo blijven alle eigenaren op de hoogte van de staat van het riool en is er draagvlak voor grotere investeringen als die nodig zijn.

Veelgestelde vragen

Hoe vaak moet een appartementencomplex het riool laten reinigen? Gemiddeld eens per een tot drie jaar, afhankelijk van de grootte, de leeftijd en het gebruik.

Kan ik de kosten doorberekenen aan huurders? Onderhoud aan de riolering is in de regel voor de verhuurder. Alleen schade door aantoonbaar verkeerd gebruik kan soms worden verhaald.

Wat is het verschil tussen reinigen en relinen? Reinigen verwijdert vuil en aanslag. Relining is een herstelmethode waarbij een nieuwe binnenbuis in een beschadigde leiding wordt aangebracht.

Conclusie

Voor verhuurders en VvE’s is preventief rioolonderhoud een slimme investering. Met een nulmeting, periodieke reiniging, goede administratie en duidelijke informatie aan bewoners voorkom je de meeste problemen. Wil je een onderhoudsplan of advies over de staat van je riolering, dan helpt MWT Loodgieters je graag verder.